京城美術皇居ptt、美術皇居售、美術皇居漏水在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

這個案子討論很久了，好不容易終於開賣，本來年中的時候就打算去看了

，但可能是因為一開始預約的是小坪數的，過了好久才通知可以去參觀

，好不容易喬好時間，就趕緊過去看了

這塊地是2012左右，永信建設轉賣給京城建設的，當初永信的眼光也是滿準的

在高點脫手給京城，京城連房子都還來不及蓋好的時候就遇到房市反轉，

心裡應該oxoxoxoxo

https://reurl.cc/M7oqYn


基地足足有3000坪，從外側看沒有感受到這基地的巨大，到建案頂樓看風景的時候

，才會感受到甚麼叫做超大基地的氣派。從空拍圖可以看到附近的擁樂，雙城匯

，逸品苑看起來都變得迷你很多






公設比是優秀的29%，主要分成兩棟，ABD大坪數一棟，小坪數E棟自成一棟(在旁邊自己玩沙
，幫QQ)

地上29層，地下4層，354戶住家，12戶店面，826個平面車位。建照是102年的，

安全梯理論上應該不需要大開口，當天沒有進去安全梯看一下配置，所以不確

定實際狀況。因為是舊照，所以雨遮有計價!!!! 使用執照是107年，所以適用

房屋稅新制，美術東二路再加上超高大樓，62坪代收款大概42萬，不知道有沒有

含預收管理費，粗估一年的房屋稅大概5萬以上



周遭地圖與格局圖





































翻拍自京城的DM




正門口的莫名其妙金屬藝術作品之前ooxox很多次了，就不放上來了

每次晚上開車要去羅師傅吃飯，常常會停在這邊的門口，看了心情就不好

偏偏羅師傅前面車位超競爭，停在這邊會比較方便，真是oooxox



車道出入口正對著擁樂大樓的出入口，兩邊加起來將近550戶，上下班時間

這條街應該交通會有點阿雜。






這一棟的大廳真的很氣派，超級無敵高，空間又寬敞，缺點是裝潢色彩有點

過於鮮豔，看久了眼睛有點累(所以安排這麼多秘書是有點道理的)

















話說柱子上乾式施工的石片在交接縫有做斜角，看起來比較有設計感





大廳有設置廁所，對常尿急的人滿重要的，哈





信箱雖然也稱不上醜，可是放在整個大廳區域裡看起來，莫名不協調





門口的金屬圓球可以看到整棟大樓的倒影，滿有趣的






這案子最有名的部分就是頂樓的無邊際泳池了，真的滿像金沙酒店

的泳池，很厲害，拍照時即使空氣不好，隨便拍拍還是看得出氣勢

















頂樓視野超好









大量採用木紋磚，質感有加分




對面的擁樂大樓高度也不低了，可是從京城這邊看過去矮了一截，氣勢都沒了

(擁樂應該也六七年了，維護得好像還不錯)





從低一點的樓層看過去，就會明顯發現視野受限










如果是東二路上的大坪數，視野應該完全不同，但當天時間有限就沒有去參觀了

(反正日後換屋也不會考慮這麼大的坪數)





當天主要是看小坪數，62坪的E3格局與視野都比較好(但停車場蓋起來之後

就會消失)，特別是工作陽台與廚房設置比較合理(70坪的陽台小到不行很難用,而且曬衣架
位置特低，有曬衣服要進出的話，應該會很卡)

面對中庭的方向視野都會被其他大樓擋住，因為有個特大花園，即使是10樓附

近，看起來也不會覺得壓迫(58,62,70的低樓層都賣得差不多了，10樓以下幾

乎沒啥選擇了)

















一般狀況下，只會在超大坪數才會看到雙門片的大門，但這案子所有格局都有

，看起來超氣派





巨大電箱，大部分東西都被擋板遮住，只知道配置了不少的漏電斷路器

。管路大多都是明管，跑在天花板，後續維修應該會方便很多

廁所是配panasonic暖風機，乾濕分離的淋浴區做的莫名小






浴缸都是放在主臥內還沒安裝，不太確定樣式。主臥廁所設置雙洗手台

對於雙薪家庭應該會很喜歡

五金零件看起來都滿特別的，不是一般款式









這張的重點在馬桶入水的止水開關，不是一般醜醜的開關，水電配件整體來說

滿用心的





跟一般的相比







有個小地方要挑剔一下，我猜這案子有做中央存水彎，所以其他地方的並沒有

設置防臭落水頭。如果久無人居的情況下，存水彎乾掉之後，沼氣還是會侵入

室內，有設置防臭落水頭則可以避免這問題






公設部分就不用多說了，連宴客廳與KTV都有兩套，有點猛。電影院座位不少

，而且坐起來很舒服。吸音隔音效果還行，但輸給先前看的敘上景不少(很好奇

敘上景的視聽室是哪一家廠商施作的，目前效果還沒看到有贏過這案子的)

翻拍自京城DM




運動酒吧配了一個電視牆，也是猛猛的






宴客廳想特別提的是附設的廚房，跟一般案子的設備不同等級，這個完全是

專業等級的，要請人來家裡做外燴非常適合






兒童遊戲區在頂樓跟一樓都有，當天有已經入住的住戶帶孩子在這邊玩，看

起來真的挺不錯，家裡有孩子的應該會很心動









車道是雙車道，滿寬敞的，坡度還有特地為超跑調整過，不會像當初中鋼的

案子，一堆人低底盤的車子撞的都是傷。停車場燈光有配置感應器，會自動開啟關閉，長期
來說可以省不少公共電費，蠻好的














環保室位於B1，目前還在施工也不開放參觀，所以不知道會不會有甚麼問題


有一點滿漏氣的，就是才剛蓋好已經在長白華了，因為不少深色瓷磚，有白華

會異常明顯，不知道當初建商怎麼沒有考慮到這一點，改用低鹼水泥不就得了

又不是多貴的東西











最後是開價的部分，我覺得還挺有競爭力的

62坪的E3中樓層開價大概28萬，配上兩個B4小車位300萬，總價2100左右

但不知道談價空間怎麼樣??

(當年謠傳的一坪18萬呢？)

補充一下附近的實價登錄

雙城匯




逸品苑




擁樂




紐約57街




逸華庭




美術綠墅




太普美學




藏風景




周遭案子比兩三年前在找房子的時候，微微漲了一些，滿好奇這一區在這案子進來之後，房
價的變化會如何。南北美術馬卡道

第一排的案子也是這幾年的觀察重點，這幾年的美術館房地產想必會很有趣

--





對啊，你找個一般的案子看一下就知道，一般縫隙是一直線沒有造型的

學會看房子滿重要的，因為居住的品質跟這些細節相關性很高，都不是大事情，可是就是常
會弄得你天天很煩躁

重點是注重細節的案子與細節七零八落的案子，價差很小，自住會看房子會讓自己的錢花的
更有價值一點


這案子整體來說，陽台不大，應該不是高雄厝，但我沒有仔細求證過，要靠其他版友分享資
訊了

主臥的沒有這麼陽春啦，有些格局的客衛偏小，所以用這樣的馬桶滿合理的

我沒有追問耶，要買這種超高大樓，一定要確認是不是單純只有消防用水，或是有減壓閥，
中繼的一般水箱等等，噪音程度會差很多


要看設計，不一定會影響生活品質，但價錢都一樣會比較低，所以自住，會分辨差別又不介
意的人，可以視情況買在水箱下，能省下不少錢

白華真的有點囧~~~~


如果有集中設置的減壓罰，據說是蠻吵的，但我自己不確定是低頻還是高頻音

馬達類的低頻噪音穿透力會更強



稱不上便宜吧，逸品苑也大概這價錢而已欸


作品超美!!


這個我有特別問過，沒有預先設計好的電路，代銷說有預留空間但還需要拉線施工，可是問
不出細節，我看代銷也不是很清楚


剛剛回頭看了自己2016的文章，真是滿滿的菜味，才過了三年就多了許多變化，常上房版果
然成長速度快很多 XD


大坪數的不會遇到，小坪數的住戶好像不太在意，小坪數感覺超好賣，去吃羅師傅每次都覺
得點燈的戶數又增加了(到底有多愛吃?? 好啦，其實有點鹹，不要太常吃才好，但餅類的東
西真的很好吃)

房子的水電部分基本上沒啥可挑剔，中央的梁位置有點低導致全熱很難裝，廚房有點小，工
作陽台更小，價錢很硬，公設很猛，皇苑在裝潢工程規範很嚴格，開tesla的要裝電樁還在
跟建商對戰，除此之外都很好

規範嚴格會覺得小小不便，室內裝潢成本會提高，但可以預期的是日後居住品質可以維持長
長久久，有一好沒兩好囉

價錢的話網路資訊真真假假就自己多評估啦，但一樣的錢寧願用一點心思挑非皇苑鼎宇的案
子，大概可以用七折的錢有著差不多的生活品質(當然鄰居就沒這麼多大老闆，但我沒這需
求)

推 roxiang: d大發文必先推再看12/22 10:41
推 teleoldmom: 推12/22 10:46
推 cordeliatai: 好文12/22 10:53
推 F93935: 認真12/22 11:01
推 mountain513: 乾式施工的石片在交接縫有做斜角12/22 11:01
→ mountain513: 請問文章中的這個斜角怎麼看？12/22 11:01
→ mountain513: 是指縫隙交錯嗎12/22 11:01
推 redmi2: 這麼大器的房子 第一年房屋稅也才5萬 真是配不上身價12/22 11:05
推 Tattoo: 專業12/22 12:00
推 mountain513: 由d大的文章，教導我如何欣賞建築美學及觀察建商是否12/22 12:12
→ mountain513: 用心12/22 12:12
→ mountain513: 謝謝您的教學文12/22 12:12
推 redmi2: 樓上說的沒錯 d大是專業在買房子的醫生12/22 12:15
推 ryu057: 推12/22 12:21
推 whface: 推d大好文12/22 12:24
→ Kayusumi: 高雄484陽台94要大阿 12/22 12:38
推 puppu: 專業好文推。但，沒有人覺得那馬桶看上去太陽春了嗎...？可12/22 12:46
→ puppu: 惜了這麼貴的房子12/22 12:46
推 mountain513: 中繼水箱設計的怎麼樣？12/22 13:16
→ mountain513: 代銷有跟你介紹嗎 12/22 13:16
推 grotwpig645: 你的文章好多人推喔......羨慕 12/22 13:16
推 hwider: 好文。啊那個顧眼睛的秘書圖呢？^_^12/22 13:24
推 roxiang: 房版真的應該多幾篇像d大這種熱心分享各地區的好文12/22 13:50
推 jecko: 中繼水箱 及上下一層通常會比較便宜 有的除了噪音還會有震12/22 14:24
→ jecko: 動問題12/22 14:24
→ jecko: 看過33層有中繼水箱 29層無中繼水箱的建案 有無中繼水箱不12/22 14:26
→ jecko: 一定12/22 14:26
推 jecko: 不過白華 我倒覺得很介意 尤其深色二丁掛特別明顯 可惜了12/22 14:30
→ Tattoo: 找時間去看看正妹12/22 14:35
推 Zodelyst: 有些中繼水箱有多架一層30公分的空間12/22 15:18
→ Zodelyst: 上方幾乎無感 但樓下還是多少有高頻音 12/22 15:19
推 vendee: 哦哦，公設真的猛12/22 15:31
推 Nightu05: 推用心～ 開28萬也好便宜啊......12/22 16:03
推 Nightu05: 客衛馬桶可以升級一下 哈12/22 16:04
推 ups: 優質好文12/22 17:35
推 danny0857: 專業 12/22 17:38
推 a410601: 專業推 12/22 17:48
推 este1a: 三驚豪宅改不了骨子裡的台客美學12/22 18:21
推 somehow121: 推！泳池的大理石是我先生量的喔！很漂亮12/22 21:42
推 Nightu05: 哈哈 是單純聽多了中部北部的價錢，看到28萬我一定腦衝. 12/22 22:08
→ Nightu05: . 12/22 22:08
推 newstyle: 平面車位也太多了12/22 22:17
推 stealk: 車位有沒有預留充電樁的電源? 12/22 22:35
推 rpg5566: 推12/23 07:50
→ aloness: 原本請照是大坪數豪宅規劃，蓋到一半才改成中小坪數12/23 12:13
推 MiLu307: 推分享!12/23 16:00
推 akmc: 公設那麼讚 買小坪數的好像很划算! 12/24 16:09
推 homgor: 台北人羨慕，這在台北市應該80起跳 12/25 07:08
推 sharee: 推 12/26 20:01
→ wed1979: 天斬煞...12/27 20:21
推 heyjue: 請問d大~御寶你會想去參觀後評價一下嗎? 01/03 13:39
推 heyjue: 謝d大~另請問成交價中高層單價是否會超過30.5 謝謝!! 01/04 21:19
推 heyjue: 今天看完了~~結論放棄~如d大說工作陽台小~ 01/05 20:55
→ heyjue: 客廳擋了一個放電盤的柱~主要點沒瓦斯~15樓上煮飯用電的!! 01/05 20:56
→ heyjue: 主要想找大坪數的~美術皇居又太多戶~請問還有面南80坪的? 01/05 20:58
推 ontology: 最近也有去看，我出每坪開價八折，代銷叫我回家想想.. 01/05 23:03
→ ontology: 我是看6x坪的 01/05 23:04
→ ontology: 另外看了幾個新建案 好像代銷都是帶看完就叫你回家.. 01/05 23:04
→ ontology: 不想在第一天就把價格談完..甚至都沒什麼談 01/05 23:05
→ ontology: 是說光看完建案和算價錢給我看，花了2.5hr 01/05 23:06